Comprar casa
en Nueva York.

01 / Antes de empezar

La vivienda adecuada empieza con un plan claro.

Comprar en Nueva York implica evaluar tanto la vivienda como el edificio del que forma parte. Antes de las visitas, define tres cosas: cómo vas a utilizarla, cuánto quieres destinar a la compra y qué gastos mensuales te resultan cómodos.

¿Buscas tu residencia principal, una segunda vivienda o una propiedad para alquilar? Esa decisión orienta las preguntas sobre las reglas del edificio. Mi trabajo es ayudarte a comparar opciones y organizar la búsqueda, explicándote el proceso en español.

Podemos partir de tu situación: quizá ya vives en la ciudad, estás comprando por primera vez o planeas mudarte desde otro lugar. Revisaremos tus prioridades, sin dar por hecho tu experiencia, tu forma de financiar la compra ni tus planes.

Empecemos por lo concreto: trayectos diarios, espacio, ascensor, luz, servicios y fechas. La guía de barrios de Nueva York (en inglés) puede ayudarnos a preparar una primera selección.

02 / El tipo de propiedad

Condo y co-op: dos formas distintas de comprar.

No elijas solo por el precio anunciado. La forma de propiedad y los documentos del edificio influyen en lo que compras y en cómo podrás utilizar la vivienda.

Más información: NYC Bar: co-ops y condominios; Fiscalía General de Nueva York: cooperativas.

Para cada propiedad, preguntamos: ¿se permite el uso que tienes previsto? ¿Qué documentos solicita la junta del edificio, o board? ¿Hay cuotas extraordinarias previstas? Verificamos las respuestas para ese edificio: no todos los condos ni todas las co-ops funcionan igual.

03 / Los números

Tu presupuesto incluye más que el precio.

Divide los números en tres grupos. Así podrás comparar viviendas con precios similares pero gastos totales diferentes.

• Fondos para la compra: la parte del precio que pagarás con tu propio dinero. Si solicitas una hipoteca, confirma con la entidad financiera cuánto puede prestar y qué requisitos debes cumplir.
• Costos de cierre: pide un desglose de honorarios legales, posibles gastos del préstamo, impuestos, cargos del edificio y remuneración del agente según el acuerdo de representación aplicable.
• Gastos después de comprar: considera la cuota de la hipoteca, los gastos del edificio, los impuestos que correspondan, el seguro, los servicios y las posibles obras. Separa también el dinero que quieres conservar como reserva.

La Mansion Tax

En el estado de Nueva York, la Mansion Tax básica equivale al 1% del precio en compras residenciales a partir de un millón de dólares. En la ciudad de Nueva York, desde los dos millones pueden sumarse tasas suplementarias. Pide a tu abogado el cálculo aplicable antes de cerrar tu presupuesto. Fuente: Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York.

Evita utilizar un único porcentaje para todos los gastos: la propiedad, el financiamiento y las condiciones del contrato pueden cambiar el resultado. Solicita una estimación específica para la vivienda que estás considerando.

04 / Preparar los documentos

Tu documentación, estés donde estés.

Antes de elegir una vivienda, consulta qué documentos necesita la entidad financiera para evaluar tu caso. La documentación de una persona asalariada puede ser distinta de la de alguien que trabaja por cuenta propia. Si tienes ingresos o fondos fuera de Estados Unidos, pregunta cómo deben acreditarse.

Estas preguntas te ayudarán a preparar la primera conversación:

• ¿Qué documentos necesitan para comprobar mis ingresos y mis fondos disponibles?
• Si trabajo por cuenta propia, ¿qué información adicional debo preparar?
• Si algún documento está en otro idioma, ¿necesita traducción y quién debe hacerla?
• Si todavía no tengo historial crediticio estadounidense, ¿cómo evaluarían mi solicitud?
• ¿Qué pago inicial y reservas exige el programa para el que me están evaluando?
• Si los fondos vienen del extranjero, ¿cómo debo documentar su origen y transferencia?

Coordina los documentos y los tiempos con tu banco y tu abogado antes de mover fondos. Si tu patrimonio o residencia fiscal involucran más de un país, consulta a un asesor fiscal con experiencia en las jurisdicciones pertinentes. Para preguntas de inmigración, busca asesoramiento especializado.

Para empezar conmigo basta con compartir tu objetivo, un presupuesto aproximado y tus fechas. No envíes pasaportes, estados de cuenta ni declaraciones de impuestos mediante el formulario público del sitio.

05 / El proceso

De la búsqueda a la entrega de las llaves.

1. Define la búsqueda y el financiamiento.

   Acordamos prioridades y criterios de comparación. Antes de trabajar juntos, revisamos los servicios, la duración y la remuneración previstos en el acuerdo de representación. Si vas a financiar la compra, habla con una entidad financiera antes de las visitas. La pre-approval, o preaprobación, es una evaluación preliminar: no garantiza que se conceda el préstamo. Explicación del CFPB.

2. Visita y compara.

   Evaluamos la vivienda junto con los gastos recurrentes, el estado del edificio y las reglas relevantes para tu proyecto. Te ayudo a interpretar las ventas comparables y a identificar qué preguntas conviene resolver antes de hacer una oferta.

3. Prepara la oferta.

   Definimos el precio, la forma de pago, las fechas propuestas y las condiciones que debes revisar con tu abogado. Pídele que aclare la diferencia entre acordar términos, enviar el contrato y tener un contrato firmado: son etapas distintas.

4. Revisa los documentos y el contrato.

   Tu abogado examina la documentación pertinente antes de la firma. La Fiscalía General de Nueva York recomienda leer el offering plan completo y consultar a un abogado antes de firmar un acuerdo de compra. Encarga también a los profesionales adecuados la evaluación del estado físico de la propiedad. Guía de la Fiscalía General.

5. Completa los requisitos del banco y del edificio.

   Sigue el calendario acordado para el financiamiento y la documentación. Si hace falta un board package, te ayudo a organizar la presentación según las instrucciones del edificio. Revisamos también posibles entrevistas, autorizaciones y plazos.

6. Prepara el cierre.

   Confirma con tu abogado y tu banco las condiciones pendientes y los fondos necesarios. Para las hipotecas sujetas a esta normativa, debes recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. Compáralo con el Loan Estimate y pide explicaciones sobre las diferencias. Lista de revisión del CFPB.

   Organizamos la visita final, o final walk-through, y coordinamos los últimos pasos. Antes de reservar la mudanza, confirma los procedimientos del edificio y la fecha efectiva de entrega.

06 / Preguntas frecuentes

Qué conviene aclarar antes de avanzar.

¿Tengo que vivir en Nueva York para empezar?

Podemos comenzar con una conversación a distancia y una selección de propiedades. Si resides fuera de Estados Unidos, acuerda con tu banco y tu abogado los requisitos de tu caso y qué pasos requieren tu presencia.

¿Cuánto tiempo tarda la compra?

No hay un plazo único. La búsqueda, las revisiones, el financiamiento y los procedimientos del edificio tienen sus propios tiempos. Para la propiedad elegida, organizamos un calendario y lo actualizamos a medida que llegan las confirmaciones.

¿Puedo alquilar la vivienda después de comprarla?

Antes de hacer una oferta, pide que se verifiquen las reglas del edificio y la normativa aplicable al uso que tienes previsto. No bases la compra en ingresos de alquiler estimados sin aclarar primero los permisos, las limitaciones y los gastos.

¿Me conviene más un condo o una co-op?

Depende del uso de la vivienda, de tu presupuesto y de los requisitos del edificio. Comparamos propiedades concretas: la categoría por sí sola no basta para decidir.

07 / Un pequeño glosario

Palabras que encontrarás durante la compra.

Down payment · pago inicial

La parte del precio que pagas con fondos propios, aparte de los costos de cierre. No es lo mismo que el depósito previsto en el contrato.

Board package · expediente para el edificio

El conjunto de documentos que debes presentar según el procedimiento de compra del edificio.

Offering plan · plan de oferta

Documento con información sobre el proyecto y la propiedad. Debe revisarse con tu abogado junto con las modificaciones pertinentes.

Closing · cierre

La etapa final de la operación, con documentos, pagos y transferencia según lo previsto para esa compra.

Assessment · cuota extraordinaria

En el contexto de los gastos del edificio, puede referirse a un cargo adicional. Pregunta siempre por su importe, finalidad y duración.